买房，就是买预期。
这一轮楼市的“金九银十”，正是检验预期、甚至可能成为市场拐点的关键节点。
8月25日，上海出台房地产新政。
此次上海新政，主要调整限购区域、公积金贷款额度、房产税等内容。
虽然核心区购房的限制没有全面解除，但政策边界突破已十分显著：
上海外环外购房，不再限制套数。
外环内调整为单身2套。
首套最高贷款额度从160万元提高至184万元；
多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元。
此次上海不仅新增购房资格，还持续降低购房成本，将有力释放住房需求。
尤其对单身人士购房、外环外购房等会带来积极作用。
此次上海新政，能否点燃上海“金九银十”，即将被市场验证。
在此之前的8月9日，北京已先行出台房地产新政。
核心内容是，五环外购房不限套数。
五环外、外环外，是北京与上海的底线，避免人群涌入中心。
四大一线城市，广州最为激进。北京、上海是保留性松绑。
现在就等深圳站出来发布新政，“政策底”彻底走完。
今年6月，深圳推出公积金付首付款。
个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。
今年1-7月，深圳新房成交约2.5万套，二手房约3.4万套。
去年9月，广州全面解除限购。
今年1-7月，广州二手房成交6.5万套，同比增长9%。
对比上海的二手房市场，
今年上半年，上海一、二手住房累计成交1311万平米，同比增加17%。
这是近3年的最高纪录。
从顶层设计来看，房地产新政思路是，中央定调，地方施策。
核心是去库存，稳房价、稳预期。
9-10月，房地产政策可能继续加码，可能出现的“大招”有：
1.加大国家的金融干预。央行设立专项工具，鼓励商业银行加大开发商的流动性。
2.推出住房债券，帮助地方政府和开发商筹集资金。
3.一线城市的限购区域，进一步放松，买房即落户。
4.启动城市更新的货币化或房票安置。
5.成立中储房，收储存量房，消化库存。
6.房产交易税费阶段性减免。
国家统计局的数据显示，今年1-7月全国商品房销售面积同比下降4.0%，销售额下降6.5%，库存压力依然存在，尤其是现房库存占比25%。
7月单月销售降幅扩大，说明市场仍在下行。
一线城市政策松绑只是序幕，更大力度、更深层次的政策“组合拳”，等待合适的时机释放。正如高层所言，采取有力措施，持续用力确保“止跌回稳”。
当前的房地产市场，要有更猛的系列政策，推动市场走出调整期的泥潭。未来几个月，一线城市率先回暖。对于购房者而言，建议配置核心城市优质资产，而不是市场上标榜的“四代宅”。
文｜杨光华（地产写字人）
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